新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址，一定是建立在農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)買需求上的，而購(gòu)買的主體，無(wú)外乎是人，通俗來(lái)說(shuō)就是居民，居民密集的居住區(qū)，肯定需要配套的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。選址，是規(guī)劃工作的第一步，也是一切后續(xù)建設(shè)的前提。市場(chǎng)的形成，一定是順應(yīng)需求的必然結(jié)果，洞察正在發(fā)生的需求，預(yù)見(jiàn)即將產(chǎn)生的需求，這是有史以來(lái)所有從商之人的天賦，也是時(shí)局所需的政態(tài)。
選址，首先從城市規(guī)劃為落腳點(diǎn)，
開(kāi)始對(duì)一個(gè)城市，一方水土的思考。
城市化，是做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)需要著重理解的課題，從我的角度來(lái)看，是必修課。為什么?整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)，就是由于城市化的進(jìn)程不斷加速而形成的一個(gè)行業(yè)。如果我們對(duì)城市化進(jìn)程，都沒(méi)有一個(gè)通識(shí)的了解，也就不具備有對(duì)這個(gè)行業(yè)的思考。
第一點(diǎn)，你要明白，城市的擴(kuò)張或者是蔓延，會(huì)有一個(gè)方向。例如，某個(gè)城市，它為了更好的招商引資，更好的達(dá)到與外界的聯(lián)系，可能會(huì)往更加繁榮、級(jí)別更高的城市去擴(kuò)張。另外城市的擴(kuò)張，也有一個(gè)行政指引，所以想在某個(gè)城市做一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，你就必須知道，這個(gè)城市在未來(lái)五年到十年內(nèi)，市政以及該城市的精英會(huì)將這個(gè)城市向東南西北，究竟哪一個(gè)方向擴(kuò)展。是更靠近省會(huì)，還是更向東進(jìn)?可以說(shuō)，這是對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展，具備時(shí)間上的判斷力。
而第二點(diǎn)，在于你在整個(gè)城市范圍內(nèi)，你能夠知道哪些是人口密集區(qū)，哪些是未來(lái)的人口密集區(qū)。每個(gè)城市，都會(huì)有相應(yīng)的數(shù)據(jù)供你參考，哪片地區(qū)人口有多少，其商業(yè)配套有多少，都可以查詢得到。而城市統(tǒng)計(jì)局也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，做出比較客觀對(duì)一片地區(qū)人口和商業(yè)的調(diào)整?？梢哉f(shuō)，這是對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展，具備空間上的判斷力。
唯有在一個(gè)城市中，以城市規(guī)劃為落腳點(diǎn)，進(jìn)行時(shí)間和空間上的雙向思考，才能夠得到你自己對(duì)這個(gè)城市的判斷。
新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址，要分為地理位置與建筑條件，兩大因素同時(shí)考慮。
新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址的地理位置基本點(diǎn)：
決定新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址的基本點(diǎn)有很多，較為關(guān)鍵的在于這幾個(gè)，第一、商業(yè)輻射面積;第二，人口覆蓋數(shù)量;第三，人口屬性與消費(fèi)習(xí)慣;第四，附近競(jìng)品農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的情況，優(yōu)劣勢(shì);第五，交通環(huán)境與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的相關(guān)配套設(shè)施。
商業(yè)輻射面積，也就是新建這個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，它能夠吸引周邊區(qū)域多遠(yuǎn)的人來(lái)這里消費(fèi)，它填補(bǔ)的是多大的市場(chǎng)空白。
(上圖為湖南某地一個(gè)典型的圍繞住宅小區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊800米輻射范圍內(nèi)有10余個(gè)住宅區(qū)，其中包含2個(gè)學(xué)區(qū)。定位為典型的社區(qū)配套型便民農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。)
人口覆蓋數(shù)量，是在這個(gè)市場(chǎng)空白下，會(huì)具體有多少人是這個(gè)新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。
(上圖為廣西某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目的選址，與繡江西北方向眾多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拉開(kāi)2.4公里以上的距離，成為繡江東南岸唯一的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，直接服務(wù)4.5萬(wàn)人口，占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置。)
人口的屬性與消費(fèi)習(xí)慣，這些人，他們的客戶畫像是什么樣的。其中包括了，年齡?職業(yè)?收入?購(gòu)買時(shí)間?食物的習(xí)慣程度?對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有什么特殊的要求?
(上圖是杭州某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址調(diào)研分析報(bào)告，從周邊區(qū)域性質(zhì)、主要住宅小區(qū)與商圈、同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的多角度做出分析，服務(wù)對(duì)象為高消費(fèi)水平人群，故定位為現(xiàn)代化農(nóng)超。)
附近競(jìng)品農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的情況與優(yōu)劣勢(shì)，在我們新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址中，周圍還有什么農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，去考察一番，它們有哪里沒(méi)有做好，或者它們?cè)谀膫€(gè)地方做得特別好。
(上圖是上海某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址調(diào)研分析報(bào)告，從周邊同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的多角度進(jìn)行選址。)
交通環(huán)境與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的相關(guān)配套設(shè)施，新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址，交通環(huán)境怎么樣，方便不方便老人家走進(jìn)來(lái)，方便不方便年輕人開(kāi)車進(jìn)來(lái)，以及周圍有什么更多的業(yè)態(tài)分布，人家買了菜，還能夠順帶買點(diǎn)什么。
(上圖為景德鎮(zhèn)市官莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拆建工程的項(xiàng)目位置分布圖，可以看到新建的官莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址在即將拆除的老市場(chǎng)附近，在主路更深處雖然交通觸達(dá)距離稍微變遠(yuǎn)，但更有利于規(guī)劃足夠的配套停車位，符合現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的停車需求。并且位于豪德貿(mào)易商圈周邊距離不到500米，將為豪德商圈的買賣人群提供農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)。)
新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址的建筑條件基本點(diǎn)：
新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)除了地理位置的考量外，還需要對(duì)建筑條件進(jìn)行分析選擇：第一、建筑內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)位置;第二、建筑結(jié)構(gòu)的繁簡(jiǎn)程度;第三、柱距;第四、進(jìn)出口;第五、層高。
第一，結(jié)合自身建筑條件，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分宜設(shè)置在建筑內(nèi)的1-2層。因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于快速交易的場(chǎng)所，必須控制一次購(gòu)物的最短時(shí)間，否則就失去了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)自身最大的優(yōu)勢(shì)：高效、實(shí)惠。
第二，不宜設(shè)置在剪力墻、結(jié)構(gòu)分布復(fù)雜的建筑體內(nèi)，也就是說(shuō)適合設(shè)置在規(guī)則寬敞的建筑內(nèi);
(上圖為廣西某市場(chǎng)的布局，所在建筑為6層住宅，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍為1-2層的局部，經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)被樓梯間、剪力墻等分割為凌亂的多個(gè)部分，導(dǎo)致該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效果不佳，死角極多，是一個(gè)反面案例。)
第三，因?yàn)槭艿綌偽豢墒褂玫淖钚￠L(zhǎng)度的限制，建筑主體柱子間距7.2米或8.4米為宜，如果柱距小于7米(例如：柱距6米)則不適合規(guī)劃為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng);
(如上圖所示，以攤位最小操作距離1.2米逆向推算，兩柱子的最小距離為7米)
第四，購(gòu)物流線、貨物進(jìn)出流線，盡可能分流，即除購(gòu)物主入口外，還需要在另一側(cè)設(shè)置貨物進(jìn)出口。
第五，因農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水電通風(fēng)等配套設(shè)施要求，建筑單層層高應(yīng)大于4.5米，比較有利于貼頂面設(shè)置水電橋架。
新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址的特殊點(diǎn)：
基本點(diǎn)，是適用于任何新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址，而特殊點(diǎn)，也是同樣重要的。我將在下文，就新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)例舉三個(gè)特殊性。第一個(gè)，是一二線城市與三四線城市的選址差異;第二個(gè)，是城市中心與城市郊區(qū)的選址差異;第三個(gè)，是城市新小區(qū)和城市老城區(qū)的選址差異。
一二線城市與三四線城市的選址差異
首先概括分析一二線城市與三四線城市有哪些明顯的差異：一二線城市商業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建筑覆蓋率高，消費(fèi)水平高;三四線城市反之，商業(yè)分散、交通不便、競(jìng)爭(zhēng)平和、建筑覆蓋率低，生活節(jié)奏緩慢。那么在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址上，根據(jù)以上區(qū)別，會(huì)發(fā)生哪些不同的變化呢?
從商業(yè)角度來(lái)看，一二線城市的商業(yè)布局更加成熟，商業(yè)連貫性更強(qiáng)，適合將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)置在商業(yè)密集區(qū);而三四線城市的商業(yè)連貫性一般較差，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址不能完全依仗周邊商業(yè)。
從交通角度來(lái)看，一二線城市的公共交通更加便利，比如地鐵、輕軌、公交的路線十分發(fā)達(dá)，故而擴(kuò)大了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的服務(wù)范圍，尤其是靠近地鐵站的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可以直接服務(wù)2-3站以內(nèi)的常住居民;而三四線城市交通可達(dá)性相對(duì)較差，故而必須緊鄰住宅區(qū)。
從同類競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，一二線城市的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，數(shù)量眾多，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模較小，呈百花齊放的狀態(tài)，市場(chǎng)選址要求距離同類市場(chǎng)1km以上;而三四線農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總數(shù)少，單個(gè)市場(chǎng)規(guī)模大，選址要求距離同類市場(chǎng)至少2km以上。
從建筑條件角度來(lái)看，一二線城市交通擁堵，停車條件有限，很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都不具備足夠的停車場(chǎng)地，同時(shí)一二線城市的建筑普遍更加密集，樓層更高，消費(fèi)者習(xí)慣了高層商業(yè)建筑，所以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以設(shè)置在建筑內(nèi)的-1層至2層，甚至可以局部設(shè)置在3層;而三四線城市的土地利用率較低，停車條件普遍優(yōu)越，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但建筑密度低，商業(yè)建筑的總樓層也較低，人們很難適應(yīng)在購(gòu)物過(guò)程中上下樓，所以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盡量設(shè)置在1層，一般情況不建議跨層。
從物業(yè)成本來(lái)看，選擇高成本的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)，市場(chǎng)方收取經(jīng)營(yíng)戶更高的攤位租金，經(jīng)營(yíng)戶必然會(huì)抬高菜價(jià)，一二線城市收入、消費(fèi)水平普遍偏高，顧客能夠接受較高的菜價(jià)，所以選擇較高成本的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)也是可行的;而三四線城市選擇高成本物業(yè)，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)相對(duì)更加困難，從菜價(jià)上直接把消費(fèi)者拒之門外。
城市中心與城市郊區(qū)的選址差異
城市中心人口密度大，人口分布較為平均，規(guī)劃成熟，可變空間小，物業(yè)成本高;郊區(qū)人口平均密度小，分布呈分散式集中，規(guī)劃尚不成熟，可規(guī)劃的空間很大，物業(yè)成本不高，選擇性很大。
從人口分布來(lái)看，城市中心人口分布平均，對(duì)選址沒(méi)有什么特殊的影響;而郊區(qū)人口冷熱不均，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址應(yīng)該在人口集中區(qū)，周邊有工作場(chǎng)所、住宅配套等，肯定不能選址在荒郊野嶺。
從規(guī)劃條件來(lái)看，城市中心可選址的范圍較小，很多區(qū)域規(guī)劃成熟，已經(jīng)很難再新建市場(chǎng)，或新增市場(chǎng)規(guī)劃;而郊區(qū)則靈活度更高，可選范圍更廣，也更適合規(guī)劃大型市場(chǎng)，比如農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。
關(guān)于新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址，當(dāng)然還有更多的可以去說(shuō)。但是，選址就意味著你給市場(chǎng)提供的是什么樣的產(chǎn)品，怎么樣去根據(jù)你的選址去考慮你在這個(gè)區(qū)域中擔(dān)當(dāng)什么樣的角色。以上舉例了非常多的基本點(diǎn)，也說(shuō)了特殊點(diǎn)，總結(jié)一點(diǎn)，就是基本點(diǎn)抓住了，特殊點(diǎn)將決定了你的基本點(diǎn)的權(quán)重和先后。